Cách đánh giá hiệu quả dự án đầu tư chính xác nhất | NIKEDU

Bởi tronbokienthuc

Trong quá trình hoạt động, việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư là cực kỳ quan trọng và cần thiết trước khi đưa ra quyết định.. Vậy phương pháp đánh giá dự án đầu tư nào được xem là hiệu quả? Quy trình thực hiện đánh giá như thế nào? Hãy cùng phân tích để làm rõ những vấn đề này một cách chi tiết nhất.

Mục Lục Bài Viết

1. Dự án đầu tư là gì?

Dự án đầu tư được xem là một quy trình hoạt động giải trí sử dụng nguồn vốn tạo nên những gia tài nhằm mục đích đạt được tiềm năng ở đầu cuối là thu doanh thu. Thông thường những dự án Bất Động Sản đầu tư đều là những dự án Bất Động Sản dài hạn với số vốn lớn .
Các dự án Bất Động Sản đầu tư dài hạn thường có thời hạn tịch thu vốn khá dài, vốn đầu tư bỏ ra khởi đầu lớn. Đặc biệt, những dự án Bất Động Sản này luôn tiềm ẩn sự mạo hiểm và rủi ro đáng tiếc .

Chính vì vậy, muốn đảm bảo sự thành công của dự án, thu được lợi nhuận tối đa, việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư là rất quan trọng và cần thiết. Đây cũng là một cách nhằm hạn chế và phòng ngừa tối đa mọi rủi ro có thể xảy ra trong tương lai.

Đánh giá dự án đầu tư là công việc quan trọng nhằm đạt được tối ưu hóa lợi nhuận
Thông thường, dự án Bất Động Sản đầu tư được chia là 2 loại : dự án Bất Động Sản vô hiệu lẫn nhau và dự án Bất Động Sản độc lập. Với dự án Bất Động Sản vô hiệu lẫn nhau, doanh nghiệp cần phải lựa chọn phương án tốt nhất trong 2 dự án Bất Động Sản được đưa lên nhằm mục đích đem đến quyền lợi và hiệu quả tối đa .

Xem thêm 5 giai đoạn của dự án đầu tư

Với dự án Bất Động Sản độc lập, doanh nghiệp cần phải tập trung chuyên sâu đánh giá và đưa ra phương án phù hợp nhất để tối ưu hóa doanh thu hoàn toàn có thể đạt được .

2. Quy trình đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư

Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cần thực hiện một cách bài bản, cẩn thận và chính xác theo đúng quy trình đầu tư, đó là:

  • Bước 1 : Phải giám sát được dòng tiền vào, dòng tiền ra của dự án Bất Động Sản đầu tư .
  • Bước 2 : Xác định đơn cử những ngân sách sử dụng vốn trung bình ( tính theo lãi suất vay thị trường ) của dự án Bất Động Sản .
  • Bước 3 : Sử dụng những giải pháp tương thích đểđánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư.
  • Bước 4 : Đưa ra quyết định hành động ở đầu cuối về việc đồng ý hay vô hiệu dự án Bất Động Sản sau khi đã triển khai những bước ở trên .

3. Ước lượng dòng tiền

3.1. Dòng tiền ra (Outcash flow)

Trong một dự án Bất Động Sản đầu tư, dòng tiền ra gồm có :

  • Vốn đầu tư nhằm mục đích hình thành được gia tài cố định và thắt chặt bắt đầu phối hợp với vốn đầu tư bổ trợ và gia tài cố định và thắt chặt trình quản lý và vận hành .
  • Vốn lưu động bắt đầu và vốn lưu động bổ trợ trong quy trình triển khai và quản lý và vận hành dự án Bất Động Sản .

Xem thêm các hình thức đầu tư tại Việt Nam

3.2. Dòng tiền vào (Incash flow)

Dòng tiền vào của một dự án Bất Động Sản đầu tư gồm có :

  • Dòng tiền thuần có được trong quy trình hoạt động giải trí kinh doanh thương mại, đó chính là :

= Lợi nhuận sau thuế + khấu hao gia tài cố định và thắt chặt
= Dòng tiền vào từ hợp đồng kinh doanh thương mại – Dòng tiền ra từ hợp đồng kinh doanh thương mại

  • Vốn lưu động được tịch thu sau khi thu hẹp quy mô của hoạt động giải trí kinh doanh thương mại hay khi kết thúc một dự án Bất Động Sản .
  • Vốn thu được từ thanh lý tài sản cố định và thắt chặt = giá bán – ngân sách thanh lý – thuế TNDN

3.3. Dòng tiền thuần theo năm

Dòng tiền thuần hàng năm sẽ được đo lường và thống kê bằng công thức sau :
Dòng tiền thuần năm … = dòng tiền vào năm … – Dòng tiền ra năm …
Phân tích và đánh giá dự án cần thực hiện tỉ mỉ và chính xác

3.4. Quy ước và nguyên tắc ước lượng dòng tiền

Các quy ước để xác lập dòng tiền gồm có :

  • Những khoản tiền được đầu tư khởi đầu
  • Dòng tiền ra, vào phát sinh trong 1 năm
  • Đối với vốn lưu động

Xem thêm Chủ đầu tư có vai trò gì?

Các nguyên tắc xác lập dòng tiền của dự án Bất Động Sản, đó là :

  • Dòng tiền được giám sát dựa trên cơ sở tăng thêm do việc đầu tư
  • Nên tính những ngân sách thời cơ
  • Nên bỏ lỡ những ngân sách chìm
  • Nên tính đến những tác động ảnh hưởng chéo
  • Nên tính đến thực trạng lạm phát kinh tế
  • Nên bỏ lỡ những tác động ảnh hưởng do cơ cấu tổ chức nguồn vốn. Chúng ta hoàn toàn có thể giả định dự án Bất Động Sản được hỗ trợ vốn hàng loạt bằng vốn chủ chiếm hữu .

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro đáng tiếc khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học không lấy phí 3 ngày về Kinh doanh và Đầu tư bất động sản của NIK ! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

4. Các phương pháp đánh giá dự án đầu tư

Cần lựa chọn phương pháp tối ưu cho doanh nghiệp của mình khi đánh giá dự án đầu tư

4.1. Phương pháp hiện giá thuần (NPV)

Đây là một phương pháp đánh giá dự án đầu tư dựa vào việc xem xét mức chênh lệch của giá trị hiện tại từ các dòng thu hồi với các giá trị hiện tại từ các dòng tiền chi liên quan đến dự án.

Phương pháp xác lập gồm có :

  • Chọn lựa tỷ suất chiết khấu dòng tiền thích hợp
  • Dự tính dòng tiền thu, dòng tiền chi trong dự án Bất Động Sản
  • Tính chiết khấu dòng tiền về giá trị hiện thời địa thế căn cứ vào những đặc thù của dòng tiền thu, dòng tiền chi .
  • Xác định hiện giá thuần nhờ vào giá trị hiện tại của dòng tiền thu, dòng tiền chi

Lúc này, hiện giá thuần = giá trị hiện thời của dòng tiền thu – giá trị hiện thời của dòng tiền chi .
Công thức :
Công thức NPV
Việc xác lập tiêu chuẩn lựa chọn như sau :
Khi dự án Bất Động Sản có giá trị hiện thời ròng âm ( giá trị hiện thời dòng tiền thu nhỏ hơn giá trị hiện thời dòng tiền chi ), dự án Bất Động Sản không được gật đầu .
Khi dự án Bất Động Sản có giá trị hiện thời ròng dương hay bằng 0 ( giá trị hiện thời dòng tiền thu lớn hơn giá trị hiện thời dòng tiền chi ), lúc này sẽ có 2 trường hợp xảy ra :

  • Trong trường hợp dự án Bất Động Sản được xem xét độc lập, việc đầu tư hoàn toàn có thể được duyệt .
  • Nếu những dự án Bất Động Sản khác đang xem xét có sự xung khắc với nhau thì sẽ lựa chọn dự án Bất Động Sản nào có giá trị hiện thời ròng dương lớn nhất .

Ưu điểm của chiêu thức :

  • Đánh giá được hiệu quả kinh tế tài chính của dự án Bất Động Sản đầu tư, trong đó việc đánh giá có tính đến giá trị thời hạn của tiền tệ .
  • Tính được giá trị hiện tại thuần từ dự án đầu tư kết hợp bằng cách cộng lại tất cả giá trị hiện tại thuần của các dự án với nhau.

  • Có thể đo lượng trực tiếp giá trị tăng thêm nhờ vốn đầu tư đem lại. Điều này tương hỗ cho những nhà quản trị hoàn toàn có thể lựa chọn ,đánh giá hiệu quả dự án đầu tưtương thích nhất với tiềm năng đặt ra là tối ưu hóa doanh thu .

Hạn chế của giải pháp :

  • Chưa phản ánh được mức sinh lời của từng giá trị đồng vốn đã đầu tư
  • Không đưa ra được tác dụng nếu những dự án Bất Động Sản không hề đạt sự giống hệt về thời hạn hay khi những dự án Bất Động Sản được xếp theo thứ tự ưu tiên do ngân sách và nguồn vốn của doanh nghiệp bị hạn chế .
  • Không thấy được mối quan hệ giữa mức sinh lời từ ngân sách sử dụng vốn với vốn đầu tư .

4.2. Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư

Đây là chiêu thức đánh giá địa thế căn cứ vào tiêu chuẩn về thời hạn tịch thu vốn đầu tư. Trong đó, thời hạn tịch thu vốn được tính theo công thức sau :
Thời gian tịch thu vốn đầu tư = vốn đầu tư / thu nhập hàng năm
Ưu điểm của giải pháp :

  • Công thức đơn thuần dễ tính toán
  • Phù hợp với những dự án Bất Động Sản được đầu tư quy mô vừa hay nhỏ, năng lực tịch thu vốn nhanh .

Hạn chế của giải pháp :

  • Tập trung xem xét quyền lợi thời gian ngắn, không đánh giá được quyền lợi lâu bền hơn của doanh nghiệp. Phương pháp này cũng không nhấn mạnh vấn đề đến yếu tố thời hạn của tiền tệ .
  • Thời gian hoàn vốn ngắn chưa hẳn đã là lợi thế, đặc biệt quan trọng với nhiều dự án Bất Động Sản có mức sinh lời chậm hay cần phải xâm nhập vào một thị trường mời thì lựa chọn này không thích hợp lắm .

Để khắc phục điểm yếu kém này, hoàn toàn có thể dùng giải pháp thời hạn hoàn vốn có chiết khấu nhằm mục đích đưa những khoản thu, chi trong dự án Bất Động Sản về giá trị hiện tại khi tính thời hạn hoàn vốn .

Trí tuệ đầu tư

4.3. Phương pháp tỷ suất sinh lời nội bộ

Phương pháp tỷ suất sinh lời nội bộ còn được gọi với cái tên là lãi suất vay hoàn vốn nội bộ ( IRR ) là lãi suất vay mà trong đó chiết khấu với mức lãi suất vay này khiến cho giá trị dòng tiền thuần hiện tại hàng năm trong tương lai nhờ vào dự án Bất Động Sản đầu tư đem lại với nguồn vốn bỏ ra bắt đầu .
Điều này có nghĩa là lúc đó, NPV = 0 ( NPV : giá trị thuần hiện tại của dự án Bất Động Sản ) .
Phương pháp xác lập là :

  • Dự tính được những dòng thiền thu, chi trong dự án Bất Động Sản
  • Xác định tỷ suất chiết khấu dòng tiền thu, dòng tiền chi làm Open giá thuần của dự án Bất Động Sản là 0. Tỷ lệ chiết khấu chính là tỷ suất sinh lời nội bộ ( IRR ) trong dự án Bất Động Sản .

Công thức :
Công thức IRR
Phép nội suy được thực thi như sau :

  • Xác định đúng chuẩn khoảng chừng tỷ suất chiết khấu mà trong đó có thông số giá trị hiện tại .
  • Tính tỷ suất chiết khấu .

Tiêu chuẩn lựa chọn dự án Bất Động Sản : Nếu dự án Bất Động Sản có tỷ suất sinh lời nội bộ lớn hơn tỷ suất ngân sách vốn từ doanh nghiệp thì sẽ được đồng ý .
Ưu điểm của giải pháp :

  • Giúp đánh giá được mức sinh lời đúng mực của dự án Bất Động Sản gồm có yếu tố giá trị thời hạn của tiền .
  • So sánh được mức độ sinh lời của dự án Bất Động Sản từ ngân sách sử dụng vốn. Qua đó sẽ thấy được mối liên hệ giữa kêu gọi vốn và sử dụng vốn một cách hiệu quả trong quy trình thực thi dự án Bất Động Sản .
  • Đánh giá được năng lực bù đắp ngân sách sử dụng vốn so với tính rủi ro đáng tiếc của dự án Bất Động Sản .

Hạn chế của giải pháp :

  • Thu nhập trong dự án Bất Động Sản được xem là tái đầu tư với lãi suất vay là tỷ suất doanh lợi nội bộ không tương thích với tình hình thực tiễn .
  • Không chú trọng đến yếu tố quy mô vốn đầu tư, điều này sẽ dẫn đến việc Kết luận không thỏa đáng khiđánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư. Lý do là IRR luôn khá cao so với những dự án Bất Động Sản quy mô nhỏ .
  • Gây khó khăn vất vả trong việcđánh giá hiệu quả dự án đầu tưvới những dự án Bất Động Sản có nhiều IRR .

So sánh lựa chọn các phương pháp khi đánh giá dự án đầu tư là cần thiết

4.4. Đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư

Việc nghiên cứu và phân tích, đánh giá được tính khả thi của dự án Bất Động Sản đầu tư luồn thiết yếu và quan trọng. Đây là việc làm yên cầu tính chi tiết cụ thể và phải xem xét thật kỹ lưỡng .
Sau đây là những yếu tố cần phải xem xét khi đánh giá tính khả thi của một dự án Bất Động Sản đầu tư :

  • Các yếu tố khách quan bên ngoài khi đánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư
  • Các ngân sách tăng trưởng của dự án Bất Động Sản
  • Doanh thu của dự án Bất Động Sản
  • Các dòng tiền
  • Các giải pháp kinh tế tài chính
  • Nhu cầu về vốn
  • Khả năng kêu gọi vốn

4.5. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư

Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cần phải dự vào các căn cứ cụ thể sau:

Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cần dựa vào nhiều yếu tố

  • Hiệu quả kinh tế tài chính, xã hội tầm vĩ mô ( được đánh giá dựa vào giá trị tăng ròng ) .
  • Khả năng tiết kiệm ngân sách và chi phí ngoại tệ
  • Mức cụ thể giá trị ngày càng tăng của nhóm dân cư
  • Chỉ tiêu lao động đang có việc làm
  • Chỉ tiêu về khả năng cạnh tranh quốc tế

Những chia sẻ trong bài viết trên đây sẽ giúp các bạn hiểu được ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư. Mỗi phương pháp đánh giá đều có ưu và nhược điểm riêng. Tùy thuộc vào điều kiện và tình hình thực tế của mỗi doanh nghiệp cũng như tính chất của dự án mà bạn có thể lựa chọn phương pháp thích hợp nhất. 

Mong rằng toàn bộ những doanh nghiệp đều đánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư một cách đúng chuẩn, hiệu quả nhằm mục đích đem lại doanh thu cao nhất. Để làm được điều này, bản thân những doanh nghiệp cần đầu tư cho bản thân mình kiến thức và kỹ năng và kiến thức và kỹ năng về đánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư sao cho có hiệu quả .
Tham gia những khóa học cách đầu tư kinh tế tài chính của NIK EDU : khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên viên uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm tay nghề trong nghành đầu tư và kinh tế tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kỹ năng và kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 không tính tiền trong 3 ngày của NIK tại đây

You may also like

Để lại bình luận